深圳重磅楼市新政将影响几何? 纠偏参考价恶化市场预期

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　　最后谈谈，为何要出这个新政?

　　首先，参考价的阶段性历史使命完成了。当时，为什么出参考价呢?因为二手房缺乏供应弹性，特别是某些热点区域，极易造成业主、银行、中介(含资金中介)合谋来拉升价格、坐地涨价。

　　对买家来说，只有接受价格的份儿，于是就形成“杠杆推动高价房销售→涨价预期实现→进一步涨价预期”的循环。房价上涨已脱离基本面，呈现自我强化、自我循环的涨价逻辑：“因为要涨，所以涨”。于是，需要政府“参考价”强力介入，绑定银行杠杆，对二手房“定向去杠杆”。

　　深圳楼市参考价新政，影响有多大?

　　表：2021年2月出台参考价时，深圳各区域二手房价格上涨情况

　　现在来看，这个使命阶段性完成了。之所以说阶段性，是因为，还是担心房价后续再次上涨。所以，这次没有取消参考价，只是取消了参考价绑定银行贷款。这意味着，后续再次出现上面讲的那种涨价循环，参考价还会再次祭出，这就是我一贯讲的，参考价是深圳的长效机制。

　　也就是，参考价本身并不是长效机制，而是其“适时介入、适时退出”，这种机制就是长效机制。

其次，二手房挂牌，只能标注参考价，不符合高标准市场化建设。

　　对深圳来说，不管是先行示范区，还是长效机制建设的“带头大哥”，首当其冲的就是要在规范和法制引领下树立高质量发展典范。

　　以政府划定的某个时间点上的参考价，代替市场价，这是哪门子的高质量发展呢?哪门子的长效机制，哪门子的治理体系和治理能力现代化呢?因此，市场稳定了、投资客退出了、加杠杆情绪很弱了，稳定重新回到主题，参考价就应该适时退出，让市场发挥内生力量。

　　再次，纠偏参考价恶化市场预期。

　　那时是蜜糖，现在就是砒霜了。当下，深圳百姓买房，就看参考价，凡是低于参考价的，大概率预期还会下跌，导致深圳70%的房子，就是按照参考价，或者低于参考价成交的。于是，业主挂牌价一降再降，直到在参考价附近，才能成交，导致市场形成了房价下跌的预期。

　　击穿参考价以后，市场形成进一步跌价的预期。当下，对包括深圳在内的地方政府来说，稳定资产价格，防止过快下跌，成为调控的新主题。因此，让中介的橱窗，“把参考价拿下来，把市场价标上去”，用意就是打消参考价一刀切锚定下，价格非理性回调，回归价格本源。

　　深圳楼市参考价新政，影响有多大?

　　最后，也是最重要的，修复不动产“金融加速器”的效应。

　　近期，大家热议的“通货紧缩”，居民资产负债表恶化等等，都与不动产价格下跌有关，其背后的真正原因，就在于不动产的“金融加速器”的效应下降，甚至逆转为“金融减速器”。

　　其原理就在于，不动产价格下跌，居民预期房价下跌，不愿意加杠杆，全社会流动性或货币创造和供给的源头——不动产市场哑火，这是罪魁祸首。因此，摆脱这个困局，关键是，修复不动产“金融加速器”效应，让开发商、购房人、房地产链条能够得到合理的融资。

　　这样，在资金润滑剂的助推下，这个链条能顺畅地循环起来，这样全社会的信用创造就活跃起来了，不至于像现在，或者资金在空转，或者基建和平台在拼命地借钱、花钱也无济于事。

　　但是，我认为，近期旅游热、奢侈品热、楼市豪宅热、各大城市宾馆酒店涨价，怎么就通缩了呢?说白了，就是普通百姓没钱，这样来理解深圳二手房参考价新政的效果，就一目了然。