深圳重磅楼市新政将影响几何? 纠偏参考价恶化市场预期

　　深圳楼市参考价新政，影响有多大?

　　为什么会出现这一情况呢?一方面，市场本来预期价格下跌，现在涨价了，心理上接受不了;另一方面，现在购房者面临“多个难”：筹集首付难，缴税费难，月供也难。简单来讲，既缺首付，也缺月供，还缺过户时要缴的那几万元税。

　　这就是为何，按揭利率降至4.3%了，甚至低于4%了，但购房情绪还是没有提振起来。很简单，缺的，不是降利率省下那几百元。

总结来说，不愿意“加杠杆”。

　　深圳楼市参考价新政，影响有多大?

　　再者，即便愿意加杠杆，但在深圳早已实现“三价合一”的政策框架下，高评高贷(做高贷款评估价)有税负的制约(多贷款、多缴税)。结合楼市基本面，过度“加杠杆”的可能性不大。

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　　当然，只要有涨价预期，大家就会重返楼市。加杠杆，则是修复涨价预期的关键。现实中，总有人会在新政的刺激下，愿意多加杠杆进场，但这只是个案。

　　现在，无论是楼市海量压顶的供应端，比如庞大的商品房供应、海量的二手房，人才房分流，还是今非昔比的需求端，比如支撑楼市的几个行业(地产、金融、互联网、机关国企)都挥别过去的繁荣，如何重返楼市?

　　我们再来重温一下，二手房成交参考价格的制定依据：

　　约62%，根据2020年网签价格计算得出，价格和近一年的网签价格一致;

　　约10%，部分楼盘长期无成交，由评估师驻场测算;

　　约27%，这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的，是因为去年福田、南山、宝安的热点片区，可能存在炒作因素，导致挂盘价虚高，挤出泡沫后才是合理价格。

　　也就是，2021年2月份出台参考价时，只有不到1/3的房子的实际成交价，明显低于参考价。

　　说明了什么?深圳楼市的困境之源(比如，这些年二手房趴在地上的交易量)，绝不是二手房参考价，它可能只是一根稻草。逆转楼市过度繁荣局面的，有多根稻草。

　　比如2020年“7.15调控”，深圳土地房源放量供应，“限地价、限房价”，房企暴雷，人才房分流需求，整顿金融地产、平台经济，还有机关国企降工资。这些整合起来，就是所谓的大环境变了。

　　当然，现在也在修复，你我都在这其中，不多言了，冷暖自知。