北京学区房价格下跌之谜 背后隐藏了什么秘密？

　　随着房子从投资属性逐步回归至居住属性，一些本身品质、居住条件和物业服务较差，以往靠学区、区位和产业等附加资源升值起来的房源，价格开始回归理性，相反，一些本身品质、服务和配套资源较好的房源，如果有教育、产业等附加资源加持，即便在市场下行的背景下，成交和价格依然保持相对稳定性。这就造成二手房市场分化，在这一轮楼市下行中，老破小首当其冲。

　　市场分化的同时，二手房卖家也在分化，一部分卖家急需用钱，选择折价套现;另一部分卖家，选择等待市场阶段性回暖或楼市彻底恢复后再考虑出售。

　　谁在低价卖房

　　王超介绍，一般业主对价格相当敏感，一套总价500万元的房子，每次价格调整幅度基本不会超过5万元，但会根据实时市场行情增加调整频率，“心里预期总是会高于实际市场价格，所以很难一次调整到位”。

　　在当前二手房市场，小幅快频调整价格幅度恰恰是大忌，从时间轴来观察，整体价格调整幅度并不小，但由于每次调整幅度较小，总是与市场擦肩而过，最终结果是，价格降了不少，但房子总卖不出去。

急于变现的业主，由于着急用钱，一般会忍痛割肉，一次性将价格降到购房者心理预期。从一个长周期来看，这种策略反而能让房子卖出一个好的价格，“如果不是急用钱或着急出手，多数人很难主动割肉”。

　　据多个中介人士介绍，二手房折价套现的业主主要分为三大类：

　　第一类是换房业主，通常情况下，换房采取买卖同时进行，即一边看房买房，一边挂网卖房。在看房过程中，如果遇到心仪的房子，往往急于下定，而忽视了老房子出手难度，最终不得不折价出手老房子。

　　无论购买新房还是二手房，首付周期最长半年时间，“很多人觉得卖老房子，有半年时间足够了”，王超说，他经手的很多案例，最终都是新房子的付款截止日期将至，而老房子出售还没有眉目。

　　为了不发生违约，只能“不计成本”出手老房子，对于购房人来说，“首付比例越高，付款周期越短，捡到便宜房子的几率就越大”，王超说，以往，类似的机遇很少，但今年以来格外多，几乎每个月都有几例。